Nachbeleihung von Immobilien

Hallo liebe Dach Community,

aktuell mache ich mir privat viele Gedanken zu dem Thema "Nachbeleihung von Immobilien". Daher möchte ich den heutigen Beitrag nutzen, um Euch bei meinen Gedanken mitzunehmen. Dabei werde ich auf ein Beispiel eingehen, wo sich eine Nachbeleihung nicht lohnt und zwei Beispiele aufzeigen, wo es bereits Sinn ergeben könnte.

Ich bin sehr auf Euer Feedback gespannt und wünsche Euch viel Spaß beim Lesen!

Was ist eine Nachbeleihung?

Die Nachbeleihung von Immobilien ist in Deutschland nicht so weit verbreitet wie in anderen Ländern. Trotzdem wird diese von vielen Banken gerne begleitet. Meistens kennt man das Thema Nachbeleihung eher aus amerikanischen Filmen. Dort wird häufig davon gesprochen, dass auf der Immobilien bereits zwei Hypotheken aufgenommen wurden.

Und genau das fasst das Thema bereits sehr gut zusammen. Bei der Nachbeleihung geht es darum, dass Ihr eure Immobilien mit einem zweiten Kredit belastet. Je nach Wertentwicklung der Immobilie oder dem was vom ersten Kredit bereits getilgt wurde, kann dieses Vorhaben sehr lohnenswert sein.

Nachbeleihung bei der privat genutzten Immobilie

Für die meisten Menschen ist die private Immobilie die größte - im Regelfall kreditfinanzierte -Anschaffung ihres Lebens. Mit der Anschaffung einer Immobilie sind aber meist auch große Folgeaufwendungen verbunden: Heizung, Dach oder die Fenster müssen früher oder später erneuert werden, um hier nur ein Paar der größten Kostenfaktoren zu nennen.

Wenn Eigenheimbesitzer diese Modernisierungen finanzieren, dann wird meistens ein Modernisierungsdarlehen von der Bank empfohlen. Das Modernisierungsdarlehen ist im Regelfall auch für kleinere Darlehenssummen erhältlich und wird ohne neue Sicherheit an Euch ausgezahlt. Aus diesem Grund ist der Zins allerdings meistens auch mindestens 1% höher als bei einer klassischen Immobilienfinanzierung.

Genau hier kommt die Nachbeleihung ins Spiel: Wenn Ihr eure Immobilie schon einige Jahre besitzt oder ihr sie einfach sehr günstig gekauft habt, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass diese gut im Wert gestiegen ist.

Anbei eine einfach Beispielrechnung, bei der wir davon ausgehen, dass Ihr vor 5 Jahren eine Immobilie für 300.000€ gekauft habt. Nach dem Erwerb der Immobilie habt Ihr die Gartenanlage modernisiert, eine PV-Anlage auf dem Dach errichtet und die Fassade mit einer Einblasdämmung gedämmt.

Durch diese Maßnahmen und die Wertentwicklung am Immobilienmarkt ist der Wert eurer Immobilie auf 400.000€ gestiegen. Parallel habt Ihr in den 5 Jahren bereits insgesamt 25.000€ getilgt und Eure Immobilie ist nur noch mit 275.000€ beliehen. Diese Differenz von 125.000€ könnt Ihr nun theoretisch für eine Nachbeleihung nutzen und dabei ein sehr gut verzinstes Darlehen erhalten.

Um den besten Zins zu erhalten solltet Ihr maximal 80 bis 85% des neuen Wertes beleihen. Diese Sicherheitsmarge wird Euch bei den Zinsverhandlungen sehr helfen. Wenn wir nun die 85% nehmen, dann könnt Ihr die Immobilie bis 340.000€ beleihen. Berücksichtigt man die Tilgung, dann könnt Ihr über die Nachbeleihung 65.000€ aufnehmen. Dafür müsst Ihr lediglich eine neue Grundschuld auf eure Immobilie eintragen lassen und schon profitiert Ihr von den niedrigen Zinsen. Wichtig ist an dieser Stelle natürlich die Zinsersparnis und die Kosten für die Grundschuldeintragung ins Verhältnis zu setzen.

Aus meiner Erfahrung begleiten Sparkassen, Volksbanken und die Spardabank solche Vorhaben ohne Probleme. Es ist oftmals auch kein Problem die Nachbeleihung über eine andere als eure bisher finanzierende Bank abzuschließen. In so einem Fall lässt sich die Bank im zweiten Rang die Grundschuld der ersten Finanzierung abtreten.

Nachbeleihung bei der Vermietung

Bei der Vermietung kann das Thema Nachbeleihung ein extremer Wachstumsmotor sein. Zur besseren Veranschaulichung werde ich zwei meiner Immobilien gegenüberstellen und erklären warum nur bei einer von beiden eine Nachbeleihung aus meiner Sicht Sinn ergibt:

Beide Immobilien sind seit vielen Jahren in meinem Besitz und haben seit dem Erwerb eine tolle Wertentwicklung hingelegt. Für viele kleine Immobilienanleger ist der steuerfreie Verkauf nach 10 Jahren die einzig bekannte Art großes Kapital aus der Immobilie zu ziehen. Die Nachbeleihung kann dabei helfen schon deutlich eher von einer Wertsteigerung zu profitieren.

In meinem Beispiel ist allerdings nur die zweite Immobilie für die Nachbeleihung geeignet, obwohl ich bei der ersten Immobilie in absoluten Zahlen einen deutlich höheren Betrag heben könnte. Für mich ist aber immer die oberste Prämisse, dass die Miete die Kreditrate vollständig deckt.

Bei der ersten Wohnung habe ich aktuell eine Rate von 370€ und damit eine freie Liquidität von 170€. Ausgehend von einer 85%igen Beleihungsgrenze könnte ich die Immobilie von 1€ bis 136.000€ beleihen. Berücksichtigt man noch, dass ich bereits über 10.000€ getilgt habe, dann wäre ein neues Darlehen über maximal 66.000€ möglich. Allerdings würde dieses Darlehen mit einer Rate von ca. 300€ deutlich über meiner freien Liquidität liegen.

Bei der Immobilie 2 sieht es da schon anders aus. Diese wurde erst vor einiger Zeit neu vermietet und bringt mir dadurch eine sehr ordentlich Liquidität im Verhältnis zum Kaufpreis bzw. zur aktuellen Darlehensrate. Für die 42.000€ Ursprungsdarlehen zahle ich aktuell eine Rate von 220€. Damit habe ich einen monatlichen Überschuss von 280€. Auch bei dieser Immobilie gehen wir wieder von unserer 85%igen Beleihung aus und bekommen damit einen maximalen Wert von 76.500€. Berücksichtigen wir jetzt noch, dass die Immobilie bereits auf eine restliche Darlehenssumme von 35.000€ herunter getilgt wurde, kommen wir auf eine maximale Nachbeleihung von 41.500€. Diese würde als Darlehen eine zusätzliche Belastung von ca. 190€ mit sich bringen und damit locker in den aktuellen Liquiditätsüberschuss passen.

Die in dieser Rechnung zur Kreditaufnahme freigewordenen 41.500€ könnt Ihr zum Beispiel als Eigenkapitalersatz für den Erwerb eines kleinen Mehrfamilienhauses oder mehrerer kleiner Eigentumswohnungen nutzen. Dadurch erhaltet Ihr dann für die Finanzierung der neuen Objekte einen deutlich besseren Zinssatz, als wenn Ihr diese zu 100% oder mehr beleiht.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass eine Nachbeleihung zwei große Vorteile mit sich bringt:

1. Eine Nachbeleihung schont euer Eigenkapital und ermöglicht Euch einen größeren finanziellen Spielraum zu nutzen.

2. Bei der Nachbeleihung geht es darum bestehende Sicherheiten optimal zu nutzen. Dadurch ist der Beleihungswert je Immobilie geringer und aus Sicht der Bank sinkt dadurch das Ausfallrisiko erheblich, was Euch einen günstigeren Zinssatz ermöglicht.

Ich hoffe diese etwas längere Vorstellung hat Euch gefallen. Ich würde mich über einen Kommentar und euer Feedback freuen, ob ich in Zukunft mehrere Beiträge über Gestaltungsmöglichkeiten im Rahmen der Immobilienfinanzierung schreiben soll.

Viele Grüße Euer OGfox